· Фактическая покупка недвижимости. Как финансовый актив она очень стабильна во времени.
· Прямые инвестиции: валютный ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) для вложений в зарубежную недвижимость и REIT (Real Estate Investment Trust - инвестиционный фонд недвижимости - это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек).
· Краудфандинг в сфере недвижимости – это не вклады, а «народные» инвестиции, возможность коллективно инвестировать в покупку, девелопмент, реновацию объектов жилой и коммерческой недвижимости под продажу или для получения арендного дохода.
В какую недвижимость вкладывать?
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Варианты инвестирования: жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, земельные участки, строительство недвижимости.
Преимущества прямого владения зарубежной недвижимостью:
· Наибольшая защита от потерь и убытков. Снижение процентов по депозитам делает невыгодным размещение денег на счетах в банках, инвестировать в недвижимость становится всё выгоднее.
· Доходность от сдачи в аренду или перепродажи.
· Некоторые страны дают возможность получить на льготных условиях временное (ВНЖ) или постоянное (ПМЖ) разрешение на проживание в стране, благодаря участию в государственной инвестиционной программе. «Золотые визы» дают за существенный вклад в экономику – покупку недвижимости, открытие счета в банке на крупную сумму, приобретение государственных ценных бумаг.
· К инвесторам предъявляют меньше требований: их не обязывают проживать в стране большую часть года, им не приходится учить язык, чтобы продлить статус, не надо доказывать законность брака или сдавать отчёты о том, что открытый под ВНЖ бизнес действительно функционирует.
Два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой.
Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Поэтому необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов.
Обратите внимание на налоги и сборы при покупке недвижимости. В разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и т.д. Их сумма может достигать 20% от цены покупки.
Прибавляем расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости, ремонт, меблировку, страховку, оплату коммунальных услуг. В некоторых странах действует и налог на доход от аренды. Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.
В некоторых городах (например, в Мюнхене и в Барселоне) невозможно сдать квартиру в краткосрочную аренду без лицензии. Или, например, в Австрии, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя. В Берлине кратко- и среднесрочной арендой занимается только управляющая компания с соответствующей лицензией.
Если рассматривать Европу, то где же лучше всего купить недвижимость?
Если вы хотите часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду, то можно выбрать Испанию, Италию, Грецию. Самая высокая доходность будет от сдачи жилой недвижимости в краткосрочную аренду в туристический сезон.
Для долгосрочной сдачи подойдут такие страны, как Германия, Австрия, Великобритания, Бельгия, Люксембург, Нидерланды, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию и в таком случае собственнику можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.
Для перепродажи недвижимости и получения прибыли нужно выбирать страны и города, где более вероятен рост цен. Социальная и транспортная инфраструктура – наличие ведущих образовательных учреждений, простота перемещения по Европе являются базовыми факторами, увеличивающими спрос на жилье.
Для переезда на постоянное место проживания покупатели выбирают страну, исходя из собственных предпочтений, но обычно это должны быть города с хорошо развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
Португалия, Испания и Греция привлекают инвесторов условиями для получения налогового резидентства.
При выборе способа инвестирования в зарубежную недвижимость необходимо сначала определиться с основной целью приобретения объекта. Желательно провести дистанционно предварительный анализ ситуации, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители.
Примеры сайтов в разных странах:
Германия
www.immowelt.de
www.immobilienscout24.de
Испания
www.idealista.com
www.fotocasa.es
Каталония
www.habitaclia.com
Италия
www.immobiliare.it
Греция
www.en.spitogatos.gr/sale
Португалия
www.casa.sapo.pt
www.aeiou.bpiexpressoimobiliario.pt
www.imovirtual.com
Австрия
www.realestate.com.au/international/at
Бельгия
www.vlan.be
www.era.be
www.immoweb.be
www.immoview.be
Люксембург
www.athome.lu
www.habiter.lu
www.immotop.lu
Великобритания
www.rightmove.co.uk
www.zoopla.co.uk
www.openrent.co.uk
Вывод
Инвестиции в зарубежную недвижимость являются самым стабильным способом их сохранения. Инвестор защищает свои активы от обесценивания, уходя от последствий инфляции. Условия приобретения недвижимости за границей сугубо индивидуальны в каждой стране.