Заглядывая в 2022 год, можно сказать, что положительный прогноз для экономики является хорошим предзнаменованием для спроса на недвижимость и роста арендной платы на рыночном уровне.
По некоторым прогнозам, ВВП еврозоны и Великобритании вырастет примерно на 4-5% в 2022 году и примерно на 2-3% в 2023 году. Основной риск снижения – помимо Covid-19 – заключается в том, что недавний скачок инфляции вызывает спираль заработной платы и цен. Это может вынудить Европейский центральный банк (ЕЦБ) и Банк Англии (Банк Англии) резко повысить процентные ставки, а не постепенно ужесточать их.
На более детальном уровне спрос на разные типы недвижимости в Европе в 2022 году будет определяться взаимодействием двух основных факторов.
1.Устойчивость
2.Влияние пандемии на поведение арендаторов/продавцов
Роль устойчивости в развитии рынка недвижимости
Во всем мире более 5000 компаний и неправительственных организаций (НПО) подписали «Гонку к нулю» Организации Объединенных Наций. Цель «Гонки к нулю» – сократить вдвое выбросы углерода к 2030 году. Одним из основных способов достижения этой цели будет повышение энергоэффективности зданий. Кроме того, зданиям необходимо уменьшить количество отходов и быть в состоянии справляться с более экстремальными погодными явлениями, включая засухи, внезапные наводнения и другое.
Таким образом, реальная проблема состоит в том, чтобы адаптировать существующие здания. Обновление отопительного и вентиляционного оборудования, использование приложений и датчиков для оптимизации отопления и освещения, установка лучшей изоляции – все это способы повышения эффективности.
Исследования показывают, что арендаторы готовы платить более высокую арендную плату за высокоэффективные энергоэффективные здания. И наоборот, «загрязняющие» здания будут все больше и больше пустовать, поскольку правительства поднимают «углеродные налоги» на топливо для отопления и запрещают домовладельцам сдавать в аренду единицы с низким рейтингом энергопотребления.
Еще один аспект устойчивости - это оказание положительного социального воздействия. В сфере недвижимости это может быть достигнуто путем инвестирования в социальное жилье, доступные рабочие места, медицинские учреждения и общественное строительство в менее благополучных районах. Это также включает обеспечение того, чтобы строительные проекты обеспечивали занятость и обучение местного населения. Главное - работать с местными властями и сообществами.
Изменения в поведении: какие «пандемические модели поведения» сохранятся?
Второе серьезное влияние на спрос в 2022 году будет связано с тем, как пандемия навсегда изменила поведение арендаторов. Локдауны привели к еще более быстрому внедрению онлайн-покупок и удаленной работы.
Цепочки поставок были усилены за счет увеличения запасов и замены местными поставщиками. Произошел огромный рост инвестиций в здравоохранение. Все это стало хорошей новостью для центров обработки данных, лабораторий, логистики, складских помещений. Напротив, для бизнес-отелей, традиционных офисов и розничной торговли в магазинах это оказалось губительным.
Прогнозы аналитиков
Однако можно взглянуть на ситуацию с другой стороны. Мы наблюдали полное раздвоение «имущих и неимущих» на различных субрынках. Таким образом, ожидается, что арендная плата за магазины и торговые центры в Европе продолжит снижаться в 2022–2023 годах, поскольку розничные торговцы все больше переводят свой бизнес в онлайн. С другой стороны, арендная плата за продовольственные магазины и загородные биг-боксы, торгующие крупногабаритными товарами, должна переживать инфляцию.
Аналогичным образом, по некоторым оценкам, удаленная работа сократит использование офисов в Европе примерно на 15% в краткосрочной перспективе. Однако спрос на офисы, которые являются энергоэффективными, гибкими и привлекательными для квалифицированного персонала, должен оставаться. Это означает, что арендная плата за офисы премиум-класса в нескольких городах, включая Амстердам, Франкфурт, Лондон и Стокгольм, вероятно, вырастет в течение следующих двух лет.
Статистические данные
Компания Real Capital Analytics объявила, что в 2021 году объем сделок с недвижимостью в Европе почти достиг уровня, предшествующего пандемии. Рост связан с продажами квартир и промышленных предприятий.
Таким образом, с июля по сентябрь 2021 года сумма сделок составила 64,4 миллиарда евро, что на 21% выше данных за аналогичный период прошлого года.
Инвестиции в промышленные предприятия составили в общей сложности 41,6 миллиарда евро, что на 85% выше, чем до пандемии.
Данные по странам
На данный момент тройка городов-лидеров по продаже квартир в 2021 году выглядит следующим образом:
- Берлин
- Лондон
- Копенгаген
Среди стран в целом отличилась Великобритания, в промышленный сектор которой было инвестировано 14,7 млрд евро. Real Capital Analytics объявила, что главными рынками недвижимости в 2021 году стали Швеция, Норвегия и Дания, которые улучшили и продолжают улучшать свои показатели.