Большинство инвесторов в зарубежную недвижимость чаще всего предпочитают южноевропейские курорты и островные страны. Несмотря на высокую ликвидность и доходность жилья на Кипре, в Греции, Испании и Португалии, жилье в центре и на западе Европы не менее рентабельно.
По статистике, за последние 10 лет стоимость жилья в Германии, Франции, Нидерландах и Бельгии медленно, но верно выросла на 70%. Это обусловлено стабильной экономической ситуацией, государственной поддержкой бизнеса (в том числе и строительного), а также притоком новых жителей Европы. Еще такие государства отличаются понятными и гибкими налоговыми системами, лояльным отношением к нерезидентам и благоприятным фоном для инвестирования. Бельгия — яркий тому пример.
Одна из самых сильных и развитых экономик мира с высоким уровнем жизни и легкости ведения бизнеса, умеренным климатом, богатой историей. Бельгия — это важнейший туристический, экономический и политический центр Европы, столица Евросоюза. О востребованности этой страны сигнализируют цены на недвижимость, которые активно растут из года в год — за последние 25 лет стоимость жилья поднялась в общей сложности в 4 раза. По подсчетам экспертов, рынок аренды в Бельгии растет на 6% в год, а рынок купли-продажи — на 5%. Инвестиционные аналитики считают бельгийский рынок недвижимости одним из наиболее стабильных во всем Евросоюзе.
Итак, вложиться в бельгийскую недвижимость — хорошая идея.
И один из главных аргументов в пользу этого — невысокие цены на жилье относительно соседних Франции и Нидерландов, а качество жизни — точно такое же, а в некоторых аспектах — даже выше.
Анализ рынка жилья в Бельгии: регионы и цены
Как и в любой стране, стоимость покупки и аренды жилья будет сильно зависеть от региона. Разберемся подробнее.
Брюссель и окрестности
Неудивительно, что столичный регион является самым востребованным и самым дорогим. В Брюсселе и его агломерации самым ликвидным жильем являются квартиры и апартаменты, как в новом фонде, так и в старом (например, здания конца XIX-начала XX века), так как этот архитектурный ансамбль в центре бельгийской столицы представляет особый интерес.
Цены на небольшую двухкомнатную квартиру (60-70 кв.м.) в районе Laeken на севере Брюсселя начинаются от €120 000. 100-метровая квартира в красивом доме постройки XIX века неподалеку от здания Европарламента стоит €200 000-€300 000, а аналогичный метраж в лофтах новой постройки в модных районах типа Uccle — €300 000-€400 000. Дом на 2-3 спальни в окрестностях столицы можно найти и за €450 000, верхнего предела практически нет. Также в столице очень много недвижимости класса люкс, стоимость которой начинается от €1 млн. В целом же цены в Брюсселе примерно на 15-25% ниже, чем в других европейских столицах.
Антверпен и Гент
Вторая столица Бельгии и второй крупнейший порт Европы Антверпен — очень популярный город как среди туристов, так и среди местных жителей. Его положение в стране, скорее всего, можно сравнить с положением Санкт-Петербурга в России — много приезжих, студентов, артистов. Гент имеет хорошую репутацию среди стартаперов и айтишников. Именно поэтому рынок недвижимости в обоих этих городах всегда будет стабильным. Что касается цен, то они в Антверпене и Генте примерно одинаковые: двухкомнатную квартиру в центре можно найти за €100 000, а небольшую студию — и вовсе за €50 000-€60 000.
Брюгге и окрестности
Приятный «открыточный» бельгийский город по-прежнему привлекает нескончаемый туристический поток. Бельгийцы также не обходят стороной знаменитое местечко и часто покупают себе квартиры (особенно в историческом центре) или коттеджи. Небольшой дом можно найти по цене от €250 000.
Для инвестиций в бельгийскую недвижимость существует 3 пути.
Рассмотрим их подробнее.
Покупка жилья с последующей перепродажей
Примерно 40% инвесторов в недвижимость покупают квартиры и дома с дальнейшей целью выгодной перепродажи. Чем эта выгода обуславливается?
- Выбор всегда востребованного региона: жилье в центре Брюсселя или Антверпена всегда будет актуально.
- Выбор активно развивающегося региона с перспективой на будущее — это города, набирающие популярность среди эмигрантов и студенчества — Намюр, Льеж, Лёвен.
- Выбор проверенного застройщика — в данный момент в Бельгии наблюдается серьезный строительный бум.
- Качественные вложения после покупки — как правило, ремонт и меблировка повышают стоимость квартиры на 30-60% даже при небольшом бюджете.
К счастью, иностранцы в покупке бельгийской недвижимости никак не ограничены, поэтому вся процедура проходит так же, как если бы жилье приобретал гражданин страны. Оформлять сделки могут как физические, так и юридические лица.
Алгоритм действий:
- Поиск подходящего объекта. Вы можете воспользоваться специализированными сайтами для общего анализа рынка недвижимости,, соцсетями, имеющимися портфолио агентства или частного риелтора.
- Просмотр объекта.
- Заключение предварительного договора с продавцом о желании покупки этой недвижимости. Также на этом этапе вносится предоплата, обычно в размере 10%, которая не возвращается при любом исходе. Затем составляется договор купли-продажи (в нем прописываются все основные пункты: стоимость, условия, детальное описание и план объекта).
- Проверка сделки нотариусом. Если с объектом все в порядке, то выплачивается стоимость оставшейся стоимости жилья и затрат на проведение сделки (1-2%) и согласовывается дата подписания договора купли-продажи.
- Подписание акта регистрации сделки в течение 1-3 месяцев после подписания договора купли-продажи. Этот документ завершает сделку. Процесс можно ускорить по договоренности с нотариусом.
Также не забудьте заложить в бюджет сумму единоразового налога на недвижимость — 12.5%.
Вся процедура покупки обычно занимает не больше 2-3 месяцев. Кроме того, нерезидент страны может рассчитывать на жилищный кредит, который покроет до 60-70% стоимости недвижимости. Отдельный бонус — приятные процентные ставки, в среднем 3% годовых. Конечно, в данном случае потребуется предоставить документы, подтверждающие платежеспособность.
Став хозяином дома или квартиры в Бельгии, вы можете распоряжаться своим имуществом как захотите — сделать ремонт и перепродать в течение года с неплохой наценкой, подождать, пока инфраструктура района станет еще более развитой или же оставить его как свое заграничное жилье.
Владение объектом недвижимости в Бельгии не является основанием для получения гражданства или вида на жительство, но может положительно сказаться на дальнейшем получении документов резидентства, а также серьезно увеличит срок действия Шенгенской визы.
Покупка жилья с последующей сдачей в аренду
Если вы прошли шаги, описанные в предыдущем пункте, то в качестве потенциала для получения дохода можно рассмотреть сдачу жилья в Бельгии в аренду.
По подсчетам экспертов, сдача жилья в аренду позволяет получать пассивный ежегодный доход в размере примерно 5-15% от стоимости объекта. Таким образом, купив просторную квартиру в центре Брюсселя за €200 000, можно получить доход от €10 000 до €30 000 в год. Краткосрочная аренда (например, сдавать жилье посуточно на Airbnb) обычно выгоднее долгосрочной, но при этом, конечно, рискованнее — износ жилья и риск порчи имущества увеличивается в среднем на 30-40%. При сдаче недвижимости в аренду на длительное время (от полугода) вы получаете стабильный доход, спокойствие за состояние квартиры (это обеспечивает залог) и ежемесячную оплату расходов на содержание (коммунальные платежи также берут на себя арендаторы).
Что касается налогов от сдачи жилья в аренду, то правильным будет делать расчет в зависимости от коммуны, в которой находится жилье, и от нынешнего положения арендодателя: состава семьи, финансовой ситуации. Поэтому к каждому кейсу нужно подходить в индивидуальном порядке.
Покупка и реновация жилья с последующей перепродажей
Еще одним перспективным направлением инвестиций в недвижимость Бельгии является так называемый редевелопмент. Суть такова: вы приобретаете недвижимость, требующую серьезного ремонта и обновления, по довольно низкой стоимости, затем реновируете ее и продаете по новой цене, превышающей сумму всех вложений в среднем на 30-60%. Таким образом за короткие сроки можно получить гарантированную прибыль, опять же, от дальнейшей перепродажи или сдачи объекта в аренду.
Кроме того, иностранные инвесторы часто выбирают вариант инвестиций в будущую коммерческую недвижимость. К примеру, на западе и востоке Бельгии продается множество усадеб и замков в плачевном состоянии. Инвестор покупает такой объект, проводит перепланировку, ремонт и восстановление, а затем продает эту площадь сети отелей или ресторанов.
Подобная инвестиционная стратегия стала популярна в Европе в последние 10 лет, так как фонд недвижимости в Старом свете, нуждающейся в реновации, все еще довольно обширный. Однако очень важно провести внушительную аналитическую работу и трезво оценить проект с точки зрения ликвидности и окупаемости: регион, стоимость вложений, целевая аудитория.
Государства зачастую сами инициируют программы по типу «Поместье за €1», например, в Испании, Италии, Греции. Однако, такой вид вложений все же довольно рискованный.
Вывод
Бельгия — отличный вариант для иностранного инвестора в недвижимость. Удобные условия для покупки и последующего распоряжения жильем, возможность получения кредита, стабильный рынок недвижимости и высокие темпы строительства выгодно отличают это небольшое Королевство от западных соседей. Какую именно стратегию для инвестирования выбрать — перепродажу, сдачу в аренду или редевелопмент — решать только вам. Однако будучи нерезидентом страны иногда сложно здраво оценить все риски и особенности страны, ее законодательства и налогообложения, именно поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к проверенным специалистам — риелторам, юристам и агентствам по недвижимости.