Согласно Глобальному рейтингу недвижимости IMI (Global Property Scoreboard), средиземноморские и иберийские лидеры оказываются в нижней части списка, тогда как страны Персидского залива доминируют в верхней части рейтинга, при этом Абу‑Даби занимает первую позицию.
Сама концепция «золотой визы» объединяет два разных приобретения: вид на жительство и объект недвижимости. Пока большинство инвесторов сосредоточено на ценности самого разрешения, сроках его получения и предоставляемой им мобильности, значительно меньшее число покупателей столь же тщательно анализируют сам объект инвестиций. Елена Козырева, управляющий директор по девелоперским проектам компании Immigrant Invest, отмечает, что многие иностранные покупатели склонны в первую очередь обращать внимание на «цену за квадратный метр или прогнозируемую доходность от аренды». Хотя эти показатели важны, предупреждает она, они «редко становятся определяющими факторами долгосрочного успеха».
Глобальный рейтинг недвижимости IMI (GPS) восполняет этот аналитический пробел, оценивая жилой рынок города исключительно по инвестиционным показателям, независимо от привязанной к нему визы. Семь городов, рассматриваемых в данном материале, наиболее тесно ассоциируются с историей инвестиций в недвижимость через «золотые визы», хотя не все из них в настоящее время предлагают действующие программы. При оценке исключительно по качеству недвижимости рейтинг существенно расходится с рекламными заявлениями.
Абу‑Даби лидирует с результатом 30 баллов, за ним следуют Дубай и Валлетта с 21 и 18 баллами соответственно. Лимасол занимает середину с 7 баллами, тогда как Мадрид, Лиссабон и Афины отстают с 6, 4 и 2 баллами. Примечательно, что два из этих семи городов больше не предлагают «золотую визу» через покупку недвижимости: Испания отменила свою программу в апреле 2025 года, а Португалия исключила недвижимость из числа квалификационных инвестиций по «Золотой визе» в 2023 году. Таким образом, в Мадриде и Лиссабоне объект недвижимости теперь оценивается исключительно сам по себе.
Как устроена методология Рейтинга
GPS использует взвешенную систему оценки по семи категориям. Фундаментальные показатели недвижимости — доходность, ценовая динамика, ликвидность и предложение — составляют 30% от общей оценки. Факторы спроса вносят 20%, в то время как затраты, доступность, качество управления, макроэкономические условия и устойчивость имеют вес по 10% каждая. Полные транзакционные издержки и основные налоги на недвижимость относятся к категории затрат отдельно от фундаментальных показателей.
Госпожа Козырева отмечает, что покупатели часто недооценивают важность ликвидности при выходе из инвестиции. «Насколько легко будет продать объект через пять или десять лет? — спрашивает она. — Недвижимость, которую легко купить, не всегда легко продать». GPS также применяет штраф за ограничения на иностранное владение к рынкам с такими ограничениями, вычитая три балла за легкие ограничения, пять за умеренные и восемь за жесткие. Этот штраф учитывает такие барьеры, как выделенные зоны для покупки, требования по получению разрешений, сложности с оформлением прав собственности, ограничения по гражданству, банковские препятствия и лимиты на репатриацию средств. Открытые и закрытые рынки ранжируются совместно, исходя из того, что оба доступны для глобальных инвесторов, причем более высокая суммарная оценка указывает на более сильные фундаментальные показатели.
Рейтинг охватывает 146 городов по всему миру. Данный анализ сосредоточен на семи указанных выше направлениях «золотых виз». Приведенные далее цифры — валовые доходности от аренды, цены на элитную недвижимость за квадратный метр, изменения цен за десять лет и полные транзакционные издержки — взяты из базовых данных Рейтинга, которые опираются на источники, включая Numbeo, Global Property Guide и отчеты местных рынков.
Абу‑Даби (оценка: 30)
Абу‑Даби уверенно занимает первое место в группе, причем с большим отрывом. Занимая третье место среди 146 рынков в GPS, эмират является лучшим рынком недвижимости для «золотых виз» в рейтинге. Его лидерство основано на надежных фундаментальных показателях недвижимости и благоприятной структуре затрат, а не на выдающейся доходности. Показатель недвижимости Абу‑Даби значительно опережает дубайский, а в эмирате отсутствуют налог на доходы физических лиц, ежегодный налог на недвижимость и налог на прирост капитала (CGT). Полные транзакционные издержки составляют около 6%, что является самым низким показателем среди семи городов.
Валовые доходности являются умеренными для этой группы и составляют примерно 5,7% в центре города. Средняя цена квартир — около 5 700 долларов за квадратный метр, при этом качественные объекты в специальных инвестиционных зонах Саадият, Яс и Аль‑Рим находятся в диапазоне от 4 000 до 7 000 долларов. Вид на жительство — это «Золотая виза» ОАЭ, по которой инвесторы могут получить десятилетний возобновляемый вид на жительство при владении недвижимостью стоимостью не менее 2 млн дирхамов (примерно 545 000 долларов), без требования минимального срока проживания. Иностранные покупатели ограничены правом полной собственности в специальных инвестиционных зонах — ограничение, за которое GPS применяет вычет за иностранное владение.
Преимущество Абу‑Даби перед Дубаем в значительной степени объясняется динамикой предложения. Строительные планы в столице контролируются более жестко, что снижает риск переизбытка предложения, периодически влияющий на соседний эмират. Привязка дирхама к доллару США устраняет валютный риск для инвесторов с долларовыми активами, а земельный реестр прозрачен. Основные риски включают чувствительность к ценам на нефть и подверженность региональным конфликтам — последнее уже учтено в оценке. Валютная привязка убирает переменную, которую госпожа Козырева считает решающей для трансграничных покупателей. «Доходность создает сама недвижимость, — поясняет она, — а валюта может либо усилить, либо ослабить этот результат».
Дубай (оценка: 21)
Дубай занимает второе место в группе и 25‑е среди 146 рынков в GPS. Он разделяет нулевой налоговый режим Абу‑Даби — отсутствие подоходного налога, налога на недвижимость и налога на прирост капитала, — а привязка дирхама к доллару также устраняет валютный риск. Отличительной чертой Дубая в группе является доходность. По данным Cavendish Maxwell, средняя доходность квартир в Дубае в начале 2026 года составила примерно 7%, при этом доходность вилл ближе к 5%. Полные транзакционные издержки составляют около 8%, причем плата Департаменту земельных отношений Дубая в размере 4% является крупнейшей статьей затрат, что немного выше, чем в Абу‑Даби.
Вид на жительство — та же «Золотая виза» ОАЭ с тем же порогом стоимости недвижимости в 2 млн дирхамов (примерно 545 000 долларов), а право свободного владения для нерезидентов ограничено специальными зонами. Спрос имеет структурный, но ограниченный характер: арендаторы почти полностью являются экспатриантами, поэтому спрос на аренду зависит от деловой активности и иммиграции, а не подкрепляется внутренним рынком собственников‑резидентов. Дубай имеет самый низкий показатель устойчивости среди семи городов, что отражает его подверженность региональным конфликтам, и получает тот же вычет за иностранное владение, что и Абу‑Даби. Несмотря на эти вычеты, его фундаментальные показатели входят в верхнюю пятую часть индекса, что согласуется с обзором IMI за 2025 год о доходности недвижимости по «золотым визам», показавшим, что ОАЭ обеспечили самую высокую доходность среди всех крупных программ в том году. Основной риск остается в предложении: продажи строящегося жилья составили примерно 63% сделок 2024 года, а запланированные вводы объектов до 2027 года включительно исчисляются десятками тысяч единиц.
Валлетта (оценка: 18)
Столица Мальты является ядром агломерации Большой Валлетты, включающей Слиему, Сент‑Джулианс и Мсиду, которая фактически является инвестиционным рынком. Основная привлекательность заключается в затратах, и показатель затрат Валлетты сопоставим с показателями двух городов Персидского залива. Арендный доход облагается итоговым налогом у источника в размере 15%, налог на передачу недвижимости в размере 8% действует как налог на прирост капитала по низкой ставке, а ежегодный налог на недвижимость отсутствует. Доходность в центре составляет около 5,3%, цены на элитную недвижимость — около 5 000 евро за квадратный метр. За последнее десятилетие цены выросли на 60–80% в евро, поэтому точка входа больше не является дешевой.
Спрос опирается на необычную для средиземноморского острова основу. Сектор iGaming в стране с населением около 560 000 человек employs more than 15,000 people, наряду с финтехом и англоязычными финансовыми услугами. Вид на жительство — это Мальтийская программа постоянного проживания (MPRP). Заявители могут получить постоянный вид на жительство, приобретя недвижимость стоимостью не менее 375 000 евро или арендуя ее за 14 000 евро в год, плюс государственный взнос. Программа получения гражданства Мальты за инвестиции была прекращена после решения Суда ЕС в апреле 2025 года, хотя программа ВНЖ сохранилась. Здесь также применяется штраф за иностранное владение: покупатели из стран, не входящих в ЕС, должны получить разрешение на приобретение недвижимости (AIP), которое, хотя и выдается обычно, но является реальным процедурным этапом при формировании портфеля. Острая нехватка земли на Мальте — одной из самых высоких плотностей населения в мире — создает структурную поддержку ценам.
Лимасол (оценка: 7)
Лимасол является основным международным деловым центром Кипра и предлагает самую высокую доходность среди семи городов после Дубая — примерно 6%. Благоприятное соотношение цены к аренде около 17 поддерживает эту доходность, чему способствуют районы среднего сегмента, такие как Гермасойя, торгующиеся ниже прибрежного люксового уровня. В Рейтинге затраты находятся на нейтральном уровне. На Кипре нет ежегодного налога на недвижимость, но взимается налог на прирост капитала в размере 20% от прибыли от кипрской недвижимости, а полные транзакционные издержки составляют примерно от 8% до 14%.
Вид на жительство — это кипрская программа ВНЖ за инвестиции. Инвесторы могут получить постоянное место жительства, вложив не менее 300 000 евро в новую недвижимость и подтвердив годовой доход из‑за рубежа в размере 50 000 евро. Важны два обстоятельства: программа получения гражданства за инвестиции была закрыта в 2020 году, поэтому сейчас маршрут ведет к виду на жительство, а не к паспорту, и Кипр не входит в Шенгенскую зону, поэтому разрешение не предоставляет права передвижения по Шенгену. Спрос перестроился после 2022 года: российские покупатели, составлявшие 30–40% люксовых покупок, ушли под санкциями, а израильские и другие ближневосточные покупатели частично заполнили образовавшуюся нишу. Технологический кластер, включающий такие компании, как Wargaming, eToro и Exness, теперь поддерживает арендный спрос. Показатели доступности здесь ниже, чем в любом другом городе группы, а макроэкономические и показатели устойчивости отрицательные. Значительный объем строящихся люксовых башен создаст нагрузку на поглощение в высоком сегменте, а остров имеет изолированную энергосистему, зависящую от нефти, где случаются перебои.
Мадрид (оценка: 6)
Мадрид представляет собой глубокий, ликвидный рынок, где преобладают покупатели для собственного проживания, и имеет самый высокий показатель качества управления среди семи городов, с лучшими оценками за доступность и устойчивость. Однако его показатели затрат и спроса являются самыми слабыми в группе, что снижает общий результат. Доходность в центре невелика — около 3,9%, хотя средневзвешенный показатель по городу выше, а полные транзакционные издержки значительны — от примерно 10% до целых 20% с учетом налога на передачу, сборов и комиссий. Арендодатели из стран, не входящих в ЕС, сталкиваются с более высокой ставкой налога у источника на арендный доход, чем резиденты ЕС. Десятилетний номинальный рост цен — около 31% — более умеренный, чем в Лиссабоне или Афинах, а престижные районы, такие как Саламанка и Чамбери, хорошо сохраняют свою стоимость.
«Золотой визы» для привязки не существует. Испания закрыла программу для новых заявок 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025, который отменил статьи 2013 года, создавшие этот маршрут. Закон предусмотрел переходный период, поэтому полностью оформленные заявки, поданные до этой даты, рассматривались по правилам, действовавшим на момент подачи, а уже выданные разрешения действуют до истечения срока их предоставления. Визы для не имеющих доходов, цифровых кочевников и предпринимателей остаются открытыми маршрутами для тех, кто ищет проживание. Покупка в Мадриде теперь должна оцениваться исключительно по своим качествам как недвижимость. Следует учитывать одну процедурную сложность: испанские суды могут рассматривать дела о неуплате аренды 18 месяцев и более, если арендаторы ссылаются на защиту уязвимых категорий, требующую координации с социальными службами перед выселением.
Лиссабон (оценка: 4)
Лиссабон показывает самые слабые показатели недвижимости среди семи городов и вторые по слабости показатели затрат, в то время как его показатели управления, устойчивости и доступности входят в число лучших в группе. Порту получает 9 баллов против 4 у Лиссабона в Рейтинге, поэтому даже в пределах Португалии самое известное название не является самым сильным рынком. Два города имеют идентичные показатели затрат, управления, макроэкономики и устойчивости, поэтому разрыв почти полностью объясняется фундаментальными показателями недвижимости. Десятилетие спроса, превышающего предложение, привело к росту национальных цен более чем вдвое с 2015 года, и в центре Лиссабона цены сейчас составляют около 6 000–7 000 евро за квадратный метр. Этот рост сжал валовую доходность до примерно 4,6% в центре. Полные транзакционные издержки составляют 12–17% с учетом налога на передачу (IMT), гербового сбора и сборов, а арендный доход облагается по ставке примерно 28%.
Вид на жительство сузился. «Золотая виза» Португалии по‑прежнему работает через инвестиционные фонды и другие квалификационные маршруты, но недвижимость была исключена в 2023 году, поэтому квартира в Лиссабоне больше не дает права на участие. Режим налогового резидента для нерезидентов также закрыт для новых участников. Долгосрочный риск носит политический характер: Португалия ограничила выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду (Alojamento Local) в своих наиболее загруженных приходах, и дальнейшие меры в ответ на жилищное давление не исключены. Правила такого рода занимают видное место в списке факторов, которые, по мнению госпожи Козыревой, покупатели учитывают слишком поздно. «Правила, регулирующие краткосрочную аренду, налогообложение и иностранное владение, могут существенно повлиять на доходность», — утверждает она.
Афины (оценка: 2)
Афины имеют самый низкий показатель фундаментальных показателей среди семи городов и, занимая 101‑е место из 146 рынков в GPS, являются наиболее ярким примером того, как репутация опережает цифры. Город был депрессивным рынком Западной Европы на протяжении 2010‑х годов, и последующее восстановление было стремительным: цены выросли более чем на 50% за десятилетие и более чем на 80% от дна 2017 года в самых сильных районах. В результате доходность упала примерно до 3,9% в центре, а полные издержки составляют от 12% до 17%. Цены на элитную недвижимость остаются сравнительно низкими — примерно 4 000–5 000 долларов за квадратный метр, а Греция сохраняет приостановку налога на прирост капитала от недвижимости, что частично объясняет сохраняющийся интерес.
Вид на жительство — это «Золотая виза» Греции, по‑прежнему самый заметный маршрут через недвижимость в группе. Афины теперь являются самым дорогим уровнем: программа требует от заявителей инвестировать не менее 800 000 евро в столице после повышения в 2024 году, а приобретаемые объекты недвижимости не могут использоваться на платформах краткосрочной аренды. Риски, связанные с титулом, выше, чем обычно сталкиваются покупатели из Северной Европы: неполное кадастровое картографирование, незаконные пристройки к старым зданиям и незарегистрированные цепи наследования делают тщательную проверку (due diligence) обязательной. Показатели управления являются самыми слабыми среди семи городов, показатели недвижимости и спроса отрицательные, а зависимость энергосистемы от нефти ухудшает энергетическую безопасность.
Что показывает Рейтинг — и что он не учитывает
GPS оценивает актив, а не разрешение. Высокий общий балл указывает на то, что недвижимость выглядит устойчиво с точки зрения доходности, ценообразования, затрат и стабильности. Он ничего не говорит о ценности привязанного права на проживание, о мобильности, которую дает конкретное разрешение, или об образе жизни, предлагаемом городом. Это различие действует в обе стороны. Абу‑Даби, Дубай и Валлетта лидируют по фундаментальным показателям, но каждая из этих юрисдикций ограничивает иностранное владение, и GPS уже делает вычет за это. Покупатель, который может приобрести недвижимость только в зоне свободного владения или инвестиционной зоне, или которому требуется разрешение AIP, приобретает эти ограничения. На другом конце спектра Афины показывают наихудшие результаты как инвестиция, но при этом предоставляют то, что фундаментальные показатели игнорируют: пятилетний греческий вид на жительство с доступом в Шенген и без требования минимального срока проживания. Для покупателя, чья главная цель — получить опору в ЕС, более низкая доходность может быть приемлемой ценой.
Мадрид и Лиссабон представляют собой более сложные случаи. В обоих городах покупка недвижимости больше не дает никакого разрешения, поэтому нет преимущества ВНЖ, которое могло бы компенсировать низкую доходность или высокий налог; для оценки остаются только фундаментальные показатели.
Краткий итог
Ключевой принцип — разделить две покупки, которые объединяет «золотая виза», и оценивать каждую по отдельности. Решение должно зависеть от того, что является истинной причиной приобретения: вид на жительство или сам актив. Если цель — проживание, то условия разрешения — его стоимость, требования к проживанию и то, к чему оно в итоге приводит — должны определять выбор, а недвижимость выступает лишь инструментом. Если цель — актив, то на первый план выходят фундаментальные показатели, и по этому критерию порядок здесь почти противоположен популярному рейтингу. Для Мадрида и Лиссабона вопрос уже упростился: без привязанного разрешения единственным фактором для оценки остается недвижимость, и по фундаментальным показателям ни один из городов не лидирует.
Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.
Сама концепция «золотой визы» объединяет два разных приобретения: вид на жительство и объект недвижимости. Пока большинство инвесторов сосредоточено на ценности самого разрешения, сроках его получения и предоставляемой им мобильности, значительно меньшее число покупателей столь же тщательно анализируют сам объект инвестиций. Елена Козырева, управляющий директор по девелоперским проектам компании Immigrant Invest, отмечает, что многие иностранные покупатели склонны в первую очередь обращать внимание на «цену за квадратный метр или прогнозируемую доходность от аренды». Хотя эти показатели важны, предупреждает она, они «редко становятся определяющими факторами долгосрочного успеха».
Глобальный рейтинг недвижимости IMI (GPS) восполняет этот аналитический пробел, оценивая жилой рынок города исключительно по инвестиционным показателям, независимо от привязанной к нему визы. Семь городов, рассматриваемых в данном материале, наиболее тесно ассоциируются с историей инвестиций в недвижимость через «золотые визы», хотя не все из них в настоящее время предлагают действующие программы. При оценке исключительно по качеству недвижимости рейтинг существенно расходится с рекламными заявлениями.
Абу‑Даби лидирует с результатом 30 баллов, за ним следуют Дубай и Валлетта с 21 и 18 баллами соответственно. Лимасол занимает середину с 7 баллами, тогда как Мадрид, Лиссабон и Афины отстают с 6, 4 и 2 баллами. Примечательно, что два из этих семи городов больше не предлагают «золотую визу» через покупку недвижимости: Испания отменила свою программу в апреле 2025 года, а Португалия исключила недвижимость из числа квалификационных инвестиций по «Золотой визе» в 2023 году. Таким образом, в Мадриде и Лиссабоне объект недвижимости теперь оценивается исключительно сам по себе.
Как устроена методология Рейтинга
GPS использует взвешенную систему оценки по семи категориям. Фундаментальные показатели недвижимости — доходность, ценовая динамика, ликвидность и предложение — составляют 30% от общей оценки. Факторы спроса вносят 20%, в то время как затраты, доступность, качество управления, макроэкономические условия и устойчивость имеют вес по 10% каждая. Полные транзакционные издержки и основные налоги на недвижимость относятся к категории затрат отдельно от фундаментальных показателей.
Госпожа Козырева отмечает, что покупатели часто недооценивают важность ликвидности при выходе из инвестиции. «Насколько легко будет продать объект через пять или десять лет? — спрашивает она. — Недвижимость, которую легко купить, не всегда легко продать». GPS также применяет штраф за ограничения на иностранное владение к рынкам с такими ограничениями, вычитая три балла за легкие ограничения, пять за умеренные и восемь за жесткие. Этот штраф учитывает такие барьеры, как выделенные зоны для покупки, требования по получению разрешений, сложности с оформлением прав собственности, ограничения по гражданству, банковские препятствия и лимиты на репатриацию средств. Открытые и закрытые рынки ранжируются совместно, исходя из того, что оба доступны для глобальных инвесторов, причем более высокая суммарная оценка указывает на более сильные фундаментальные показатели.
Рейтинг охватывает 146 городов по всему миру. Данный анализ сосредоточен на семи указанных выше направлениях «золотых виз». Приведенные далее цифры — валовые доходности от аренды, цены на элитную недвижимость за квадратный метр, изменения цен за десять лет и полные транзакционные издержки — взяты из базовых данных Рейтинга, которые опираются на источники, включая Numbeo, Global Property Guide и отчеты местных рынков.
Абу‑Даби (оценка: 30)
Абу‑Даби уверенно занимает первое место в группе, причем с большим отрывом. Занимая третье место среди 146 рынков в GPS, эмират является лучшим рынком недвижимости для «золотых виз» в рейтинге. Его лидерство основано на надежных фундаментальных показателях недвижимости и благоприятной структуре затрат, а не на выдающейся доходности. Показатель недвижимости Абу‑Даби значительно опережает дубайский, а в эмирате отсутствуют налог на доходы физических лиц, ежегодный налог на недвижимость и налог на прирост капитала (CGT). Полные транзакционные издержки составляют около 6%, что является самым низким показателем среди семи городов.
Валовые доходности являются умеренными для этой группы и составляют примерно 5,7% в центре города. Средняя цена квартир — около 5 700 долларов за квадратный метр, при этом качественные объекты в специальных инвестиционных зонах Саадият, Яс и Аль‑Рим находятся в диапазоне от 4 000 до 7 000 долларов. Вид на жительство — это «Золотая виза» ОАЭ, по которой инвесторы могут получить десятилетний возобновляемый вид на жительство при владении недвижимостью стоимостью не менее 2 млн дирхамов (примерно 545 000 долларов), без требования минимального срока проживания. Иностранные покупатели ограничены правом полной собственности в специальных инвестиционных зонах — ограничение, за которое GPS применяет вычет за иностранное владение.
Преимущество Абу‑Даби перед Дубаем в значительной степени объясняется динамикой предложения. Строительные планы в столице контролируются более жестко, что снижает риск переизбытка предложения, периодически влияющий на соседний эмират. Привязка дирхама к доллару США устраняет валютный риск для инвесторов с долларовыми активами, а земельный реестр прозрачен. Основные риски включают чувствительность к ценам на нефть и подверженность региональным конфликтам — последнее уже учтено в оценке. Валютная привязка убирает переменную, которую госпожа Козырева считает решающей для трансграничных покупателей. «Доходность создает сама недвижимость, — поясняет она, — а валюта может либо усилить, либо ослабить этот результат».
Дубай (оценка: 21)
Дубай занимает второе место в группе и 25‑е среди 146 рынков в GPS. Он разделяет нулевой налоговый режим Абу‑Даби — отсутствие подоходного налога, налога на недвижимость и налога на прирост капитала, — а привязка дирхама к доллару также устраняет валютный риск. Отличительной чертой Дубая в группе является доходность. По данным Cavendish Maxwell, средняя доходность квартир в Дубае в начале 2026 года составила примерно 7%, при этом доходность вилл ближе к 5%. Полные транзакционные издержки составляют около 8%, причем плата Департаменту земельных отношений Дубая в размере 4% является крупнейшей статьей затрат, что немного выше, чем в Абу‑Даби.
Вид на жительство — та же «Золотая виза» ОАЭ с тем же порогом стоимости недвижимости в 2 млн дирхамов (примерно 545 000 долларов), а право свободного владения для нерезидентов ограничено специальными зонами. Спрос имеет структурный, но ограниченный характер: арендаторы почти полностью являются экспатриантами, поэтому спрос на аренду зависит от деловой активности и иммиграции, а не подкрепляется внутренним рынком собственников‑резидентов. Дубай имеет самый низкий показатель устойчивости среди семи городов, что отражает его подверженность региональным конфликтам, и получает тот же вычет за иностранное владение, что и Абу‑Даби. Несмотря на эти вычеты, его фундаментальные показатели входят в верхнюю пятую часть индекса, что согласуется с обзором IMI за 2025 год о доходности недвижимости по «золотым визам», показавшим, что ОАЭ обеспечили самую высокую доходность среди всех крупных программ в том году. Основной риск остается в предложении: продажи строящегося жилья составили примерно 63% сделок 2024 года, а запланированные вводы объектов до 2027 года включительно исчисляются десятками тысяч единиц.
Валлетта (оценка: 18)
Столица Мальты является ядром агломерации Большой Валлетты, включающей Слиему, Сент‑Джулианс и Мсиду, которая фактически является инвестиционным рынком. Основная привлекательность заключается в затратах, и показатель затрат Валлетты сопоставим с показателями двух городов Персидского залива. Арендный доход облагается итоговым налогом у источника в размере 15%, налог на передачу недвижимости в размере 8% действует как налог на прирост капитала по низкой ставке, а ежегодный налог на недвижимость отсутствует. Доходность в центре составляет около 5,3%, цены на элитную недвижимость — около 5 000 евро за квадратный метр. За последнее десятилетие цены выросли на 60–80% в евро, поэтому точка входа больше не является дешевой.
Спрос опирается на необычную для средиземноморского острова основу. Сектор iGaming в стране с населением около 560 000 человек employs more than 15,000 people, наряду с финтехом и англоязычными финансовыми услугами. Вид на жительство — это Мальтийская программа постоянного проживания (MPRP). Заявители могут получить постоянный вид на жительство, приобретя недвижимость стоимостью не менее 375 000 евро или арендуя ее за 14 000 евро в год, плюс государственный взнос. Программа получения гражданства Мальты за инвестиции была прекращена после решения Суда ЕС в апреле 2025 года, хотя программа ВНЖ сохранилась. Здесь также применяется штраф за иностранное владение: покупатели из стран, не входящих в ЕС, должны получить разрешение на приобретение недвижимости (AIP), которое, хотя и выдается обычно, но является реальным процедурным этапом при формировании портфеля. Острая нехватка земли на Мальте — одной из самых высоких плотностей населения в мире — создает структурную поддержку ценам.
Лимасол (оценка: 7)
Лимасол является основным международным деловым центром Кипра и предлагает самую высокую доходность среди семи городов после Дубая — примерно 6%. Благоприятное соотношение цены к аренде около 17 поддерживает эту доходность, чему способствуют районы среднего сегмента, такие как Гермасойя, торгующиеся ниже прибрежного люксового уровня. В Рейтинге затраты находятся на нейтральном уровне. На Кипре нет ежегодного налога на недвижимость, но взимается налог на прирост капитала в размере 20% от прибыли от кипрской недвижимости, а полные транзакционные издержки составляют примерно от 8% до 14%.
Вид на жительство — это кипрская программа ВНЖ за инвестиции. Инвесторы могут получить постоянное место жительства, вложив не менее 300 000 евро в новую недвижимость и подтвердив годовой доход из‑за рубежа в размере 50 000 евро. Важны два обстоятельства: программа получения гражданства за инвестиции была закрыта в 2020 году, поэтому сейчас маршрут ведет к виду на жительство, а не к паспорту, и Кипр не входит в Шенгенскую зону, поэтому разрешение не предоставляет права передвижения по Шенгену. Спрос перестроился после 2022 года: российские покупатели, составлявшие 30–40% люксовых покупок, ушли под санкциями, а израильские и другие ближневосточные покупатели частично заполнили образовавшуюся нишу. Технологический кластер, включающий такие компании, как Wargaming, eToro и Exness, теперь поддерживает арендный спрос. Показатели доступности здесь ниже, чем в любом другом городе группы, а макроэкономические и показатели устойчивости отрицательные. Значительный объем строящихся люксовых башен создаст нагрузку на поглощение в высоком сегменте, а остров имеет изолированную энергосистему, зависящую от нефти, где случаются перебои.
Мадрид (оценка: 6)
Мадрид представляет собой глубокий, ликвидный рынок, где преобладают покупатели для собственного проживания, и имеет самый высокий показатель качества управления среди семи городов, с лучшими оценками за доступность и устойчивость. Однако его показатели затрат и спроса являются самыми слабыми в группе, что снижает общий результат. Доходность в центре невелика — около 3,9%, хотя средневзвешенный показатель по городу выше, а полные транзакционные издержки значительны — от примерно 10% до целых 20% с учетом налога на передачу, сборов и комиссий. Арендодатели из стран, не входящих в ЕС, сталкиваются с более высокой ставкой налога у источника на арендный доход, чем резиденты ЕС. Десятилетний номинальный рост цен — около 31% — более умеренный, чем в Лиссабоне или Афинах, а престижные районы, такие как Саламанка и Чамбери, хорошо сохраняют свою стоимость.
«Золотой визы» для привязки не существует. Испания закрыла программу для новых заявок 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025, который отменил статьи 2013 года, создавшие этот маршрут. Закон предусмотрел переходный период, поэтому полностью оформленные заявки, поданные до этой даты, рассматривались по правилам, действовавшим на момент подачи, а уже выданные разрешения действуют до истечения срока их предоставления. Визы для не имеющих доходов, цифровых кочевников и предпринимателей остаются открытыми маршрутами для тех, кто ищет проживание. Покупка в Мадриде теперь должна оцениваться исключительно по своим качествам как недвижимость. Следует учитывать одну процедурную сложность: испанские суды могут рассматривать дела о неуплате аренды 18 месяцев и более, если арендаторы ссылаются на защиту уязвимых категорий, требующую координации с социальными службами перед выселением.
Лиссабон (оценка: 4)
Лиссабон показывает самые слабые показатели недвижимости среди семи городов и вторые по слабости показатели затрат, в то время как его показатели управления, устойчивости и доступности входят в число лучших в группе. Порту получает 9 баллов против 4 у Лиссабона в Рейтинге, поэтому даже в пределах Португалии самое известное название не является самым сильным рынком. Два города имеют идентичные показатели затрат, управления, макроэкономики и устойчивости, поэтому разрыв почти полностью объясняется фундаментальными показателями недвижимости. Десятилетие спроса, превышающего предложение, привело к росту национальных цен более чем вдвое с 2015 года, и в центре Лиссабона цены сейчас составляют около 6 000–7 000 евро за квадратный метр. Этот рост сжал валовую доходность до примерно 4,6% в центре. Полные транзакционные издержки составляют 12–17% с учетом налога на передачу (IMT), гербового сбора и сборов, а арендный доход облагается по ставке примерно 28%.
Вид на жительство сузился. «Золотая виза» Португалии по‑прежнему работает через инвестиционные фонды и другие квалификационные маршруты, но недвижимость была исключена в 2023 году, поэтому квартира в Лиссабоне больше не дает права на участие. Режим налогового резидента для нерезидентов также закрыт для новых участников. Долгосрочный риск носит политический характер: Португалия ограничила выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду (Alojamento Local) в своих наиболее загруженных приходах, и дальнейшие меры в ответ на жилищное давление не исключены. Правила такого рода занимают видное место в списке факторов, которые, по мнению госпожи Козыревой, покупатели учитывают слишком поздно. «Правила, регулирующие краткосрочную аренду, налогообложение и иностранное владение, могут существенно повлиять на доходность», — утверждает она.
Афины (оценка: 2)
Афины имеют самый низкий показатель фундаментальных показателей среди семи городов и, занимая 101‑е место из 146 рынков в GPS, являются наиболее ярким примером того, как репутация опережает цифры. Город был депрессивным рынком Западной Европы на протяжении 2010‑х годов, и последующее восстановление было стремительным: цены выросли более чем на 50% за десятилетие и более чем на 80% от дна 2017 года в самых сильных районах. В результате доходность упала примерно до 3,9% в центре, а полные издержки составляют от 12% до 17%. Цены на элитную недвижимость остаются сравнительно низкими — примерно 4 000–5 000 долларов за квадратный метр, а Греция сохраняет приостановку налога на прирост капитала от недвижимости, что частично объясняет сохраняющийся интерес.
Вид на жительство — это «Золотая виза» Греции, по‑прежнему самый заметный маршрут через недвижимость в группе. Афины теперь являются самым дорогим уровнем: программа требует от заявителей инвестировать не менее 800 000 евро в столице после повышения в 2024 году, а приобретаемые объекты недвижимости не могут использоваться на платформах краткосрочной аренды. Риски, связанные с титулом, выше, чем обычно сталкиваются покупатели из Северной Европы: неполное кадастровое картографирование, незаконные пристройки к старым зданиям и незарегистрированные цепи наследования делают тщательную проверку (due diligence) обязательной. Показатели управления являются самыми слабыми среди семи городов, показатели недвижимости и спроса отрицательные, а зависимость энергосистемы от нефти ухудшает энергетическую безопасность.
Что показывает Рейтинг — и что он не учитывает
GPS оценивает актив, а не разрешение. Высокий общий балл указывает на то, что недвижимость выглядит устойчиво с точки зрения доходности, ценообразования, затрат и стабильности. Он ничего не говорит о ценности привязанного права на проживание, о мобильности, которую дает конкретное разрешение, или об образе жизни, предлагаемом городом. Это различие действует в обе стороны. Абу‑Даби, Дубай и Валлетта лидируют по фундаментальным показателям, но каждая из этих юрисдикций ограничивает иностранное владение, и GPS уже делает вычет за это. Покупатель, который может приобрести недвижимость только в зоне свободного владения или инвестиционной зоне, или которому требуется разрешение AIP, приобретает эти ограничения. На другом конце спектра Афины показывают наихудшие результаты как инвестиция, но при этом предоставляют то, что фундаментальные показатели игнорируют: пятилетний греческий вид на жительство с доступом в Шенген и без требования минимального срока проживания. Для покупателя, чья главная цель — получить опору в ЕС, более низкая доходность может быть приемлемой ценой.
Мадрид и Лиссабон представляют собой более сложные случаи. В обоих городах покупка недвижимости больше не дает никакого разрешения, поэтому нет преимущества ВНЖ, которое могло бы компенсировать низкую доходность или высокий налог; для оценки остаются только фундаментальные показатели.
Краткий итог
Ключевой принцип — разделить две покупки, которые объединяет «золотая виза», и оценивать каждую по отдельности. Решение должно зависеть от того, что является истинной причиной приобретения: вид на жительство или сам актив. Если цель — проживание, то условия разрешения — его стоимость, требования к проживанию и то, к чему оно в итоге приводит — должны определять выбор, а недвижимость выступает лишь инструментом. Если цель — актив, то на первый план выходят фундаментальные показатели, и по этому критерию порядок здесь почти противоположен популярному рейтингу. Для Мадрида и Лиссабона вопрос уже упростился: без привязанного разрешения единственным фактором для оценки остается недвижимость, и по фундаментальным показателям ни один из городов не лидирует.
Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.